Kredyt na flipa

KREDYT NA FLIPA DLA INWESTORÓW

Zapewne wszystkim tym, którzy interesują się branżą nieruchomości nie jest to pojęcie obce. House flipping jest to bardzo popularna inwestycja, dzięki której możemy sporo zarobić. Wiąże się to jednak z ryzykiem. 
Flip pochodzi od nazwy z języka angielskiego i oznacza nabycie czegoś i sprzedaż tej samej rzeczy za wyższą cenę. Podczas sprzedaży należy pamiętać, że cena sprzedażowa powinna być co najmniej 30% wyższa od tej za którą nieruchomość kupiliśmy. Dzięki temu inwestycja przyniesie nam oczekiwany zysk. 
Podsumowując jest to nic innego jak kupno nieruchomości- mały remont lub odświeżenie- sprzedaż za wyższą cenę.

House flipping był bardzo popularnym sposobem na pomnożenie kapitału w Stanach Zjednoczonych. W Polsce zainteresowały się nim osoby, którym nie opłacało się już trzymanie pieniędzy na lokatach. Z czasem zainteresowali się nim też ludzie, którzy nie posiadali kapitału. Tak narodził się pomysł na kredyt na flipa. W ostatnich latach na rynku pojawiło się wiele tanich kredytów hipotecznych, które są atrakcyjne dla klientów chociażby dlatego, że nie muszą posiadać dużego wkładu własnego.

Największym powodzeniem cieszą się nieruchomości zadłużone i te do remontu, a statystyki pokazują, że transakcje flipowe w Polce to już około 15 % na rynku. Fliping uważany jest za bardzo dochodowy biznes i coraz więcej osób interesuje się tego typu inwestycjami.

FLIPPING A DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZA

Faktem jest, że przepisy nie zabraniają kupna i sprzedaży nieruchomości bez zakładania działalności gospodarczej, a sam flipping nie jest zawodem wykonywanym na podstawie PKD. Prawo jednak nie określa ile takich transakcji możemy wykonać w ciągu roku. Jak więc na to spojrzy Urząd Skarbowy? Otóż przy jednej takiej transakcji, niema on możliwości udowodnienia Ci, że jest to Twój sposób na biznes. Każda osoba fizyczna może przeciez kupić nieruchomość i sprzedać ją w krótkim czasie. Jednak przy większej ilości wykonanych transakcji pojawia się ryzyko. Jest ono o tyle większe,jeśli obie te inwestycje odbyły się w krótkim okresie czasu. Lepiej jest więc nie ryzykować problemami z urzędem skarbowym. 
Owszem, działalność gospodarcza nakłada na przedsiębiorców obowiązki, ale warto jest również zapoznać się z benefitami, które zapewniają. Na przykład jednym z nich jest możliwość odliczenia od przychodów kosztów, będzie to zakup mieszkania, paliwo, nowe auto, koszty reklamy i ogłoszeń. 
W sytuacji, gdy nasz biznes się rozrósł i chcemy go rozwinąć warto jest zastanowić się nad założeniem spółki. Powinna być to spółka z o.o, absolutnie nie cywilna! Dlaczego? Spółkę z o.o można założyć w dwóch formach:

• Jednoosobową- konieczność opłacania składek ZUS
• Wieloosobową- brak konieczności opłacania składek ZUS.

Pamiętaj! Jeśli chcesz zająć się flipowaniem na większą skalę konieczne jest założenie działalności gospodarczej. W sytuacji, w której jesteś fliperem początkującym i dopiero zaczynasz swoją przygodę z tego typu inwestycjami odpowiednia będzie działalność jednoosobowa.

Czym jest kredyt na flipa?

Jest to nic innego jak idealne rozwiązanie dla wszystkich, którzy chcieliby zarabiać na tego typu inwestycjach, jednak nie posiadają własnego tak dużego kapitału. Warto jest wiedzieć, że żaden z banków nie posiada w swojej ofercie “kredytu na flipa”, jest to pojęcie umowne.

 Istotnym czynnikiem jest wybór nieruchomości z rynku wtórnego, która będzie posiadała wyższy standard.  Należy też pamiętać, że nie warto jest wybierać lokalu, w który trzeba zainwestować pokaźną sumę, poprzez takie działanie podczas sprzedaży może okazać się, że cena, którą przedstawiliśmy jest zbyt wysoka dla potencjalnego klienta. W takim wypadku nie tylko nie dostaniemy oczekiwanej kwoty, ale również możemy na inwestycji stracić. 
Kiedy zaczynamy się starać o kredyt? Zazwyczaj wtedy, gdy znaleźliśmy już odpowiednią nieruchomość. Trzeba więc działać szybko, tak aby nikt “nie zwinął “nam jej sprzed nosa. W jaki sposób należy krok po kroku dostać kredyt na flipa?

1. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości
2. Sprawdzenie sytuacji prawnej lokalu oraz zapoznanie się z jej wyceną
3. Spotkanie z ekspertem hipotecznym
4. Wybór odpowiedniego kredytu i załatwienie wszystkich formalności
5. Podpisanie umowy przedwstępnej
6. Złożenie wniosku o kredyt
7. Podpisanie umowy o kredyt
8. Podpisanie dokumentów u notariusza
9. Odbiór gotówki

Do wyboru mamy najczęściej dwa kredyty ten gotówkowy i hipoteczny, który wiec będzie najlepszy?

W przypadku pierwszej opcji, powinniśmy posiadać wkład własny, a jego zaletą jest to, że udzielany jest on bez zabezpieczeń, dodatkowo dostaniemy go na podstawie kilku formalności, co skraca finalizację zaciągnięcia do minimum. Powinniśmy jednak pamiętać, że posiada on również wadę w postaci wysokich kosztów.
Tańsza opcja i najczęściej wybierana przez flipperów jest kredyt hipoteczny. Posiada on kilka ważnych zalet, otóż: mamy możliwość wyboru kredytu z niskim wkładem własnym (wystarczy mieć zdolność kredytową, a co za tym idzie stały dochód) oraz daje nam gwarancje sfinalizowania do 90 % szacowanej wartości całej nieruchomości.

FLIP A PODATKI

W temacie podatków, wszystko działa na tej samej zasadzie. Jeżeli zakup nieruchomości i jej sprzedaż mieści się w przedziale 5 lat to konieczne jest zapłacenie podatku dochodowego. Wynosi on 19 %. Należy jednak pamiętać, że musimy wybrać formę opodatkowania. Do wyboru mamy: podatek liniowy lub podatek na zasadach ogólnych. Wybierając pierwszą opcję stawka wynosić będzie 19%, w przypadku drugiej podatek wynosi 17 %, w sytuacji, gdzie nie przekroczymy w skali roku dochodu w wysokości około 86 tysięcy złotych.

ZNALEZIENIE MIESZKANIA NA FLIPA

Na rynku jest ogromna ilość nieruchomości na sprzedaż. Aby znaleźć odpowiednie mieszkanie, nadające się na sprzedaż należy skorzystać z usług agencji nieruchomości. Jeżeli nie mamy doświadczenia w tego typu przedsięwzięciach to pomoc pośrednika może okazać się dla nas niezbędna. Podczas poszukiwań “na własną rękę” skorzystajmy z poczty pantoflowej. Może się okazać, że w kręgu naszych znajomych lub rodziny jest oferta, która będzie bardzo atrakcyjna. Przy poszukiwaniach odpowiedniej nieruchomości weźmy pod uwagę nie tylko stan i metraż lokalu, ale również stan całego budynku, lokalizację i czy całość inwestycji będzie atrakcyjna dla potencjalnych klientów.

KOSZTY KREDYTU NA FLIPA

Każdemu kto decyduje się na zaciągnięcie kredytu na nieruchomość zależy na tym samym- aby poniesione przez niego koszty były możliwie jak najniższe. Większość z nich jest do przewidzenia i nie są dla nas zaskoczeniem, po prostu należy je opłacić. Są to między innymi:

• Prowizja za kredyt
• Podatek PCC (dotyczy zakupu na rynku wtórnym)
• Wycena nieruchomości- koszt między 200-1000zł
• Notariusz
• Koszt remontu
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Wpis do hipoteki- ok 250 zł+ podatek od wpisu ok. 20zł
• Prowizja za wcześniejszą spłatę.
• Informacja o kredycie- w zalezności od banku koszt około 100-300 zł.

Część z wyżej wymienionych zobowiązań możemy jednak ominąć, oczywiście zgodnie z prawem, są to chociażby: prowizje za kredyt i opłat za wcześniejszą spłatę. Jest to możliwe oczywiście wtedy, gdy wybraliśmy kredyt o zmiennej stopie procentowej. W tym przypadku bank nie ma możliwości pobrania opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. 
Aby flip mieszkaniowy przyniósł nam oczekiwany   jak największy zysk powinniśmy wziąć pod uwagę koszty zaciągniętego kredytu. Jeśli odpowiednio się w tym temacie podszkolimy to nasza oferta pozwoli nam zaoszczędzić ok. 10-15 tysięcy złotych. Skąd taka suma? Otóż w jej skład wchodzi wcześniej wymieniona suma prowizji za udzielenie kredytu, ubezpieczenie wkładu własnego oraz wcześniejsza spłata kredytu. 
W takim wypadku zaoszczędzona kwotę możemy przeznaczyć na odświeżenie lub remont kupionej przez nas nieruchomości. Zainwestowane w taki sposób zgromadzonych oszczędności pozwoli nam na podniesienie wartości zakupionego przez nas lokalu.

UNIAJ POPEŁNIANIA BŁĘDÓW PODCZAS KREDYTU NA FLIPA

Zaczynając przygodę z kredytami na flipa, ważne jest, aby wcześniej się do tego dobrze przygotować. Na rynku obecnie jest wielu przedsiębiorców, którzy zajmują się tego typu przedsięwzięciami, dlatego warto jest ich podpytać i zorientować się jakie błędy popełniali na początku swojej kariery. 
My przedstawimy kilka z nich:

• Wybór kredytu z prowizja
• Wybór kredytu za wcześniejsza spłatę
• Brak kontaktu z ekspertem kredytowym
• Wpłacenie zaliczki bez upewnienia się o zdolności kredytowej
• Zakup kilku mieszkań jednocześnie (bank to sprawdzi i może odrzucić nasz wniosek)
• Wyliczenie zdolności kredytowej włączając dochód za flipowanie
• Błędny szacunek wartości mieszkania oraz jego opłacalności
• Brak doświadczenia w sprzedaży nieruchomości

Oprócz tych podstawowych uwag musimy pamiętać o zwróceniu uwagi na wytyczne związane z wkładem własnym. Wiele ofert bankowych zawiera informację, że jest on wymagany i wynosi w 10% wartości nieruchomości. Jeśli zależy nam na:

• czasie- należy zwrócić uwagę na szybkość w jakim bank wydaje decyzję kredytową (zazwyczaj według ustawy jest to 21 dni, jednak zdarza się, że banki przeciągają to nawet do 2 miesięcy).
• dodatkowych środkach na remont- dowiedzmy się wcześniej czy wybrany przez nas bank daje nam taką możliwość

Wiele osób starających się o kredyt na flipa błędnie kieruje się przy jego wyborze wysokością RRSO. Jest to wskaźnik, który zawiera dodatkowe koszty na przykład: prowizję dla banku i ubezpieczenie zaciąganego kredytu hipotecznego.

Aby uniknąć wszystkich niepowodzeń trzeba brać pod uwagę to, że bank może przedstawić nam nieopłacalny dla nas kredyt hipoteczny w jak najkorzystniejszy sposób. Kolejno należy brać pod uwagę nieuczciwość sprzedającego, który może zataić przed nami faktyczny stan prawny nieruchomości lub istotne usterki, na przykład konieczność wymiany instalacji kanalizacyjnej czy elektryki. Jeśli nie mamy doświadczenia w budowlance pójdźmy je obejrzeć w towarzystwie kogoś kto ma o tym pojęcie. Dodatkowa zaletą będzie skorzystanie z porady architekta wnętrz, który przedstawi nam swoje uwagi i pomysły na aranżację.    

HOUSE FLIPPING- POPULARNE INWESTYCJE

Obecnie najbardziej popularnym wyborem do flipingu przez przedsiębiorców, którzy zajmują się tym od kilku lat są kamienice. Jest to trend na rynku nieruchomości, którym bardzo chętnie interesują się inwestorzy. W Polsce jest wiele nieruchomości takiego rodzaju, zdarza się, że potrzebują większych nakładów finansowych w remont jednak to nie odstrasza potencjalnych kupców. Posiadają one jednak swoja historię i nie rzadko mają niepowtarzalny klimat, który trzeba tylko “podrasować”. Inwestując w mieszkanie znajdujące się w kamienicy należy założyć, że wydatek na remont wyniesie około 2-3 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Jakiej wysokości zysku możemy się więc spodziewać? Wszystko zależy od kilku czynników, chociażby lokalizacji, metrażu, rozkładu pomieszczeń i “dodatków” jakimi są balkon, piwnica czy strych. Zazwyczaj szacowany zysk wynosi 2-4 tysiące złotych za metr kwadratowy.

REMONT A GWARANTOWANY ZYSK

Podczas wyboru mieszkania, które chcemy kupić i szybko sprzedać należy kierować się nie tylko niską ceną. Należy wziąć pod uwagę wiele innych czynników: stan nieruchomości, wysokość kwoty jaką trzeba przeznaczyć na przeprowadzenie koniecznego remontu lub odświeżenia, lokalizację, metraż. To wszystko wpłynie na etapie sprzedaży na zainteresowanie nieruchomością potencjalnego klienta. Kiedy już pozostało nam nic innego jak odświeżenie lub remont zakupionego mieszkania należy skontaktować się doświadczonym fachowcem, który pomoże nam ustalić konieczne prace remontowe i doradzi nam w tej kwestii w taki sposób, abyśmy nie musieli inwestować zbyt wiele pieniędzy. Wielu przedsiębiorców korzysta również z pomocy architekta wnętrz, zwłaszcza jeśli sami nie mają doświadczenia w tej dziedzinie. 
Sama sprzedaż nieruchomości dla osoby, która niema o tym pojęcia jest naprawdę trudna. Na rynku widnieje wiele ofert sprzedaży, które “wiszą” na portalach od kilku, kilkunastu miesięcy. Jeśli zależy nam na szybkiej sprzedaży nieruchomości koniecznie powinniśmy podjąć współpracę z doświadczoną agencją nieruchomości. 
Gdzie jeszcze możemy poszukać oszczędności podczas remontu, aby zysk był wyższy?

• Pomalowanie ścian na biało- niski koszt, a da możliwość potencjalnym klientom na własną aranżację kolorystyki.
• Pozostawienie tapet- zrywanie jest czasochłonne. Wystarczy je dokleić i pomalować, aby wyglądały atrakcyjniej.
• Położenie płytek- zwłaszcza w miejscach, które narażone są na kontakt z wodą, np. w łazience.
• Odnowienie i naprawa- lepiej pomalować zniszczone meble, wymienić klamki, uchwyty, położyć tanie panel niż inwestować w nowe.

Warto jest przy niezbędnych zakupach przejrzeć oferty internetowe, które umożliwią nam zakup sprzętu i innych koniecznych przedmiotów w niższej atrakcyjnej cenie. 

 

KREDYT NA FLIPA A GOTOWIEC INWESTYCYJNY

Jest to nic innego jak zakup mieszkania, które będzie przygotowywane pod wynajem na przykład dla studentów. Jest to w ostatnich latach częsta forma inwestycyjna, która cieszy się dużym zainteresowaniem. W wielu przypadkach kupuje się je za gotówkę, bez konieczności korzystania z kredytu hipotecznego. Jednak są też inwestorzy, którzy decydują się na zakup takiej nieruchomości, nie posiadając odpowiedniego kapitału i zmuszeni są go wziąć. Jednak ustawa kredytowa dokładnie mówi, że kredyt hipoteczny wykorzystany powinien być wyłącznie w celu mieszkaniowym. 
Nie od dziś banki oferują kredyty, które klienci biorą właśnie w celu zakupu mieszkań na wynajem. Jak to możliwe? Otóż najczęściej zdarza się tak, że klienci po prostu nie informują banków o swoich planach, podczas składania wniosków kredytowych. Kolejną sprawą jest to, że mimo wszystko banki udzielają klientom kredytów na gotowce inwestycyjne. Mało tego oferują im możliwość zakupu kolejnego mieszkania wykorzystując dochód z wynajmu jako jego stały dochód. 
Jeśli zakupione mieszkanie przeznaczone będzie pod wynajem nie powinniśmy oszczędzać na wymianach takich jak na przykład: kabina prysznicowa, WC czy podłogi. Wszystkie elementy wyposażenia powinny posłużyć wynajmującym przez kilka lat. Dzięki odpowiednim inwestycjom unikniemy konieczności ich wymiany za rok czy dwa. Zarówno naprawa jak i wymiana zepsutych sprzętów będzie dla nas nie tylko kłopotliwa, ale również kosztowna. 
Podsumowując, jak widać można wziąć kredyt na gotowca inwestycyjnego. Oczywiste jest, że decyzja należy do analityka, który podejmuje decyzję w jego sprawie, jednak coraz częściej słyszymy o tym, że banki oczekują w takich wypadkach oświadczeń od nabywców, że na własny koszt przywrócą nieruchomość do stanu sprzed remontu.

KREDYT NA FLIPA-PODSUMOWANIE

House flipping jest inwestycją, która może okazać się strzałem w dziesiątkę, jeśli chodzi o znalezienie przedsięwzięcia z dużym zyskiem. Powodzenie całego projektu zależy od nas samych, od naszego zaangażowania i zdobytego doświadczenia. Dzięki naszej rzetelności i doświadczeniu, a także dobrze rozplanowanej inwestycji najprawdopodobniej uzyskamy zysk kilkudziesięciu tysięcy złotych. Po zapoznaniu się z naszym artykułem, może okazać się, że z czasem staniemy się efektywnymi inwestorami.